又是一年中报季。截至7月25日,A股104家上市房企中,有72家发布了上半年业绩预告。其中,归属母公司净利润为亏损的房企有47家,占比超过6成,预计亏损额为274.78亿元~348.85亿元。
从业绩预告来看,房企2024年上半年延续了2023年年报的亏损趋势。有21家房企,也就是近三成房企首度预亏,包括万科A、金地集团、ST迪马、北辰实业、大悦城、荣盛发展、深振业、城建发展、京投发展、栖霞建设等。
其中,万科A、华夏幸福、金地集团、*ST金科等9家企业预计亏损金额下限达到10亿元及以上。万科A的预计亏损额度最高,归母净利润预计亏损70~90亿元,同比下滑171%~191%。北辰实业预计归母净利润同比下滑幅度最大,下滑幅度高达6850.26%~7927.59%
同策研究院研究总监宋红卫分析指出,通过2024年房企中报可以看到以下几个趋势:首先,近三成的房企出现首亏,这里面包括大量的央企和地方国企,反映出行业的整体盈利能力在下降。其次,由于资产价格的变动带来价值下行,加之应收款回收的不确性增加,房企在持续计提减值损失。
业绩持续探底
据统计,72家上市房企中,有25家预计实现正向盈利,2024上半年的归母净利润共计94.9亿元~100.3亿元。部分央企的赢利能力凸显,保利发展一家的归母净利润就达到了75.08亿元。也就是说,除保利发展外,其他24家房企都处于微利状态,有的甚至只盈利几百万元,游走于盈亏线边缘。
然而,与去年同期相比,保利发展的归母净利润仍然下滑了38.57%。此外,深物业A、沙河股份、莱茵体育等11家房企也发出了预减公告,降幅下限均超过50%。深物业A的归母净利润同比下滑幅度最大,达到了95.84%。
在上半年业绩预亏的企业中,亏损金额超过10亿元的有9家,部分央企、国企赫然在列,如首开股份、金融街、华侨城、中交地产等。
亿翰智库研报指出,从预亏的房企2024年上半年业绩预告披露的原因看,超过九成的预亏房企都提到了房地产市场整体下行的影响。这表明,房企面临的挑战并非孤立现象,而是整个行业所面临的普遍问题。市场的整体下滑意味着需求减少,销售难度增加。
值得注意的是,上半年仍有中国武夷、新华联、三湘印象等8家房企上半年预计实现扭亏。其中,中国武夷归母净利润同比增长最多,达到了247.42%~290.78%。但这种情况并不能反映行业大势。
总体来看,72家上市房企2024上半年归属母公司净利润预计为-174.5亿元~-253.9亿元。由此可见,房地产行业还在持续探底的过程中。
反弹征兆隐现
综合第三方机构与业内人士观点,导致上半年房企亏损为主的原因有很多。首先,最直观的一点是营收下降。万科A、北辰实业、金融街等16家企业提到了项目结转收入的减少。结转收入的减少直接导致了企业营业收入的下降。这大多是由于销售的结转量下降所导致。
其次,行业毛利润率面临整体下调。亿翰智库认为,这是由于前两年的高价地如今不得不面临资产价值下行的局面。
在业绩预告中,万科A、金地集团、北辰实业等20家企业均有提及毛利润率下降。毛利润率的下降大多是由于成本增加、销售价格下降或项目结构变化等因素造成的。
正因此,房企在2024年半年报中依旧会计提资产减值损失。万科A、金地集团、深振业、大悦城等37家企业,提到了计提资产减值损失。
一般而言,由于项目出现减值迹象,企业根据会计准则的要求需在财报中进行资产减值准备的计提。这种计提因为减少了企业的账面价值,直接影响了企业的利润。
最后,财务费用的增加进一步压缩了企业的利润空间。万科A、金地集团、金融街、华夏幸福等8家企业均提到了财务费用的增加。主要是由于利息费用化增加、有息负债利息费用化增加或延期支付产生的违约金增加所导致的。
这也可能是触底反弹的征兆。第三方研究机构指出,房企高成本库存出清完成后,业绩有望触底反弹,未来或将出现更多企业通过出售房地产开发业务、并购等方式,逐渐将房地产剥离出企业的主营业务,实现业务上的转型,从而实现业绩上的回升。比如,格力地产、冠城大通等企业正在出售房地产开发业务资产。
亿翰智库研究中心总经理于小雨指出,由于不少房企在2024年上半年以消化库存为主,而这些库存项目大部分为2022年及以前获取的土地,地价成本较高,销售阶段市场持续下行,导致大多房企的利润效益不是很好。“我们预计在2022年及以前获取的土地被完全结转,整个库存出清过程完成后,企业的业绩有望触底反弹。”