近日，金科地产集团股份有限公司针对深圳证券交易所的年报问询函进行了回复。
深交所针对房地产销售收入增长且毛利率大幅提升的原因及合理性，酒店经营行业收入大幅下降但毛利率大幅提升的原因及合理性、公司短期及长期偿债能力、债务违约处置情况及改善持续经营能力的应对措施等提出了问询。
是否偏离同行业可比公司？
2023年，金科实现营业收入632.32亿元，净利润为-87.32亿元，亏损幅度较上年收窄了59.18%。其中房地产销售、房地产建设、酒店经营行业分别实现收入 617.87 亿元、5.76 亿元、1.95 亿元，较上年度的增长率分别为 26.09%、-30.60%、54.44%，毛利率分别为 12.66%、-5.05%、75.98%，同比分别上升 7.05 个百分点、下降 4.49 个百分点、上升 30.43 个百分点。
针对房地产销售收入增长且毛利率大幅提升的原因及合理性，金科表示房地产销售收入上升的主要原因包括：一是房地产行业采用预售制销售的行业特殊性，从预售产品到实际交付产品确认收入一般会跨度2年左右，2023年竣备的项目主要系2021年销售期间的项目；二是部分项目存在因为疫情客观原因导致工程进展缓慢并延期交房，顺延至2023年实际交付。故2023年公司交付面积相较于2022年增长显著，对应的结转收入上升26.09%。
毛利率上升的主要原因为：一是交付项目的区域结构性变化影响，江苏、陕西、山东2022年毛利率均高于公司2022年度平均结转毛利率。二是合资合作项目交付占比提升。
针对酒店经营行业收入大幅下降但毛利率大幅提升的原因，金科表示，金科智慧服务及其控制的子公司于2022年12月起不再纳入公司合并范围，其经营收入不纳入公司2023年的合并报表中，故2023年度公司酒店经营行业收入规模大幅度下降。对比非金科智慧服务控制的酒店行业子公司收入，2023年酒店经营收入相较于2022年仍有增长，相应的毛利率较为稳定。
公司短期及长期偿债能力如何？
年报显示，截至2023年末金科资产负债率为90.8%，货币资金期末余额为70.38亿元，较期初下降18.23%，其中与合作方及资方共管资金14.38亿元、预售监管资金18.74亿元、被司法冻结29.20亿元等，有息负债期末余额共计726.50亿元，有息负债余额远高于货币资金余额。
截至2024年4月末，金科已到期未支付应付票据59.56亿元、已到期债务本金合计239.16亿元。2021、2022、2023年度筹资活动产生的现金流量净额分别为-272.99亿元、-186.72亿元、-26.97亿元。
对此，金科表示流动性持续紧张。金科2023年度、2024年一季度经营活动产生的现金流量净额均为负，受预售监管资金使用受限及融资受限等因素影响，金融机构及项目合作方股东对项目公司资金调用较为谨慎，项目资金监管加强，公司可自由动用货币资金减少。
此外，金科目前主要通过销售回款、新增融资投放置换部分存量融资、开展债务展期、申请纾困专项贷款、司法重整、处置项目公司股权等多种措施来缓解短期债务压力，前期已经取得一定成效，但相关措施后续能否按计划实施存在不确定性。
6月26日金科披露，收到中金资本运营有限公司参与重整投资的意向函。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
